מפת דרכים שתבהיר לכם את הדרך ללקיחת משכנתא
ילדים קטנים יכולים לשחק באבא ואמא, לחלום שהם גרים באחוזה מפוארת שקירותיה מצופים בזהב, והגלריה הרחבה משקיפה על הסלון הנאה…
מי אמר שרק ילדים יכולים לחלום על דירת מגורים מפוארת וגדולה? גם אתם יכולים!
כל מה שצריך, זה לתאם בין הדמיון למציאות ולגשר על הפער שבין הכח אל הפועל. בכתבה הבאה, נרד לכל הפרטים המרכיבים את התהליך של רכישת דירה וההיערכות עם כל מה שנדרש מכם, על מנת שתוכלו להגיע לשלב המרגש של בעלות בלעדית על בית שהוא שלכם ממש.
אז נתחיל, "פרה, פרה" איך שאומרים…
בעבר היה ניתן למצוא בנקים במקומות שונים בחו"ל, המאשרים 100% מימון למשכנתא עבור דירות מגורים. נשמע טוב? בדרך כלל זה לא הביא טוב. מפלות כלכליות, אינפלציה, מיתון במשק… אלו הן רק חלק מן התוצאות הצפויות למדינה שאלו הן הנהלים שלה.
מדינת ישראל, נחשבת לאחת ממדינות המערב המפותחות. לכן, תחום זה מכוסה ברגולציה רחבה מכל כיוון אפשרי. כצעד ראשון לבית שלכם, חשוב שתכירו את החוקים הנוגעים אליכם בעת רכישת דירה.
כמה הון עצמי תצטרכו בשביל למלא את החלק שלכם ברכישת דירה ראשונה?
מה שתצטרכו להביא מהכיס שלכם עבור קבלת משכנתא, יכלול 25% משוויו הכללי של הבית. ולכן, כשאתם מחפשים בית, אל תחיו באשליות. נסו להבין את היכולות הכלכליות שלכם ולפיהן להתנהל במערך החיפושים אחר הנכס המתאים להיות ביתכם.
מהו חלקו של הבנק בבית שלכם?
נראה עד כמה אתם חזקים בחשבון. התרגיל הוא פשוט, 100%, כלומר מחירו הכולל של הבית, פחות 25% ההון העצמי כפי שהסברנו לעיל = 75% מימון של הבנק.
כמה הון עצמי תצטרכו בשביל למלא את החלק שלכם בשיפור דיור?
צפוף לכם בבית? רוצים לעבור דירה? הבנק מגדיר אתכם כמשפרי דיור. בקטגורית משפרי דיור, הכללים יהיו כמעט זהים לרכישת דירה ראשונה. 30% תידרשו להביא כהון עצמי מהבית, ו70% יתן לכם הבנק בהלוואת המשכנתא.
כמה הון עצמי תצטרכו בשביל למלא את החלק שלכם ברכישת דירה להשקעה?
מרכישת דירה שניה ואילך, יחשב הנכס כדירה להשקעה. בנק ישראל מאשר לתת מימון על 50% ממחיר הדירה. במקרה בו דירתכם הראשונה נקייה משיעבודים, תוכלו לשעבד 50% ממנה על מנת לקבל את אישורי המשכנתא מהבנק.
במסגרת הטבה זו, נותנת המדינה הנחה משמעותית שמגיעה גם עד למאות אלפי שקלים. הפואנטה היא שאחוז המימון על פיו ניתנת המשכנתא, היא על מחיר הדירה בשוק הנדל"ן ולא לפי מחירה בפרויקט מחיר למשתכן. במקרים רבים, אחוזי המימון הניתנים כמשכנתא, יכולים להגיע גם ל 90% משווי הבית.
עד איזה גובה יוכלו להגיע ההחזרים החודשיים?
במהלך השלבים לקבלת אישורי המשכנתא, תתקלו פעמים רבות בסעיפים שונים בהם הבנק מתעקש על שלו עבור הנוחיות שלכם. הסיבה לכך תמיד, היא אחת, ביטחון המשכנתא.
ברור שמבחינתכם, תעדיפו לסלק את המשכנתא מהר ככל הניתן. אך אם תתחייבו להחזיר כסף רב מדי כל חודש, הסבירות שחודש אחד לא תוכלו פתאום להחזיר את התשלום החודשי, תהיה גבוהה.
על כן, החוק על פי בנק ישראל הוא, שרק שליש מתוך ההכנסה הפנויה ישמש עבור החזרי המשכנתא.
איך מחשבים הכנסה פנויה?
קודם כל מוכיחים לבנק את שקיפות המזומנים בחשבונכם. שכירים, על ידי הצגת שלושה תלושים אחרונים ועצמאיים על ידי אישור רואה חשבון על שנת המס הקודמת.
אחרי שהבנק מכיר בהכנסה שלכם כתקנית. הוא מוריד ממנה התחייבויות שוטפות כמו תשלום מזונות, הלוואות או כל הוראת קבע אחרת של יותר מ 18 חודשים מיום קבלת ההלוואה. את כל מה שנותר אחרי כל הניקויים האמורים, נחשב להכנסה פנויה. שליש מתוך ההכנסה הפנויה, יוכל להוות כמרכיב המשכנתא.
ערב משלם, למי? למה?
זוג מתחתן, רוצה לקנות דירה וכל הנתונים מבחינת הבנק, נראים תקינים. הון עצמי, יש. לקוח טוב, יש. מה נותר? הכנסה פנויה, אין.
מה עושים? מצרפים ערב משלם שעובר את אותם תהליכי חיתום על הצהרת הכנסה פנויה. ואחוזים מסוימים מהתשלומים החודשיים של המשכנתא נופלים עליו, עד שרוכש הדירה ישלם רק שליש מהכנסתו הפנויה.
מי יכול להיות ערב משלם? רק קרוב משפחה ממדרגה ראשונה.
בלי קשר לבנק ולחוקיו, מי אם לא אחד משבעת הקרובים יסכים לקחת על עצמו כזו מן התחייבות?
לכמה שנים ניתן לפרוס את תשלומי ההלוואה?
על פי בנק ישראל, הטווח הארוך ביותר עבורו ניתנת ההלוואה הוא ל 30 שנה. אך כמובן שזכותו של כל בנק להגביל את מטווח השנים ולא להרחיב.
ממה מושפע מחיר הדירה?
קחו את כל הרעיון של מרכיבי מחיר הדירה כמו נתוני התלוש. בתלוש מופיע השכר בנטו וברוטו. סכום הבית הוא "נטו" נניח 1,000,000 ₪. והתשלומים ל- מתווך, עורך דין, שמאי, עמלות הבנק עבור המשכנתא… נכללים ב"ברוטו". הווי אומר, ההון העצמי שלכם הוא כמו משכורת, הולך לעבור עוד נגיסות רבות עד לתשלום עבור הבית שלכם.
האם יש הגבלות על תמהיל המשכנתא?
הגבלות על תמהיל משכנתא תמיד יהיו. ולשם שינוי, כאן ההגבלה היא במטרה אמיתית להגן עליכם נטו.
בימינו, הלוואת משכנתא תמיד תילקח במספר מסלולים. זאת במטרה להפוך את המשכנתא לאטרקטיבית ביותר. ההגבלה היא ששליש מסכומה הכולל של ההלוואה לכל הפחות חייב להילקח בריבית קבועה צמודה/ לא צמודה.
איך משפיעים אחוזי המימון על טיב המשכנתא?
הבנק לא אוהב לראות כסף שנמצא בסיכון (כמה מוזר…). לכן ככל שמרכיב המשכנתא יהיה נמוך יותר ממחיר הנכס, כך תיחשב המשכנתא אצל הבנק, למשכנתא בעלת רמת סיכון נמוכה ו"בתרגום חופשי" לשפת העם, הוזלה באחוזי הריביות.
בעצם, אם שווי הנכס המשועבד הוא 1,000,000 ₪ והמשכנתא הניתנת תמורת השיעבוד עליו, הינה על סך 200,000 ₪, גם במקרה של מימוש (כונס נכסים) הכי קיצוני, מסתבר, שיצליח הבנק להחזיר לעצמו את ה200,000 ₪ השייכים לו.
מהם אחוזי המימון המומלצים?
העיקרון הוא שהכל מומלץ, העיקר לרכוש בית. אבל כמובן שאם ההון העצמי שלכם הוא גבוה, אל תתמהמהו מלהשתמש בו ואפילו לנסות להגדילו, על מנת לקצר את אורך חיי ההלוואה וכן להקטין את ההלוואה עצמה. שתי גורמים שיגרמו לריביות המשכנתא שלכם להיות אטרקטיביות בהרבה מנתוני הבסיס שלכם.
- עד 45% מימון, רמת סיכון נמוכה.
- על 60% מימון רמת הסיכון תהיה בינונית.
- עד 75% רמת סיכון גבוהה.
רגע לפני החיפושים...
המתנה הגדולה ביותר שתוכלו לתת לעצמכם בשלב הזה של החיים היא התנהלות כלכלית נבונה. אל תתנהגו בפזיזות בזמן בו השפעותיה של ההחלטה הפיננסית הגדולה ביותר בחייכם היא בידכם. אם לטוב ואם לרע.
קראו את הכתבה הזו שוב ושוב עד שתחושו שאתם מסוגלים להסביר את מה שהבנתם למישהו אחר.
אנו ב"נדלן ישראל" כבר סללנו לכם את כל השבילים המובילים אל הבית שלכם. בואו תכירו את הדרך הקלה להגשים חלומות. כי יחד איתנו זה אפשרי. אצלינו תקבלו מעטפת לכל תחום המשכנתאות.
