מפצלים דירה? משכנתא לדירה מפוצלת
נדל"ן בישראל » מפצלים דירה? משכנתא לדירה מפוצלת
בימינו אנשים רבים מתקשים להגיע לדירות משלהם והיצירתיות שופעת. מה עושים? קונים דירה, ומפצלים אותה. כך שהמשכנתא כמה שתהיה גדולה, תכוסה על ידי תשלום השכירות מהדייר הנוסף שחולק אתכם את המטרים של הדירה שלכם. יש את האנשים שמחלקים את הדירה שלהם בעצמם ויש כאלה שקונים דירות להשקעה ומחלקים לכמה שיותר יחידות. הרי כמו שאתם יודעים, מוצר, ככל שיהיה יותר קטן, כך הפרמייה תהיה יותר שווה למוכר.
כיום, אין אפשרות לחלק דירה אלא אם כן היגשתם בקשה לאישור תהליך החלוקה שלכם. אם החוק לא אוהב דירות מפוצלות אז גם הבנקים שהולכים יד ביד יחד עם החוקה הישראלית, לא אוהבים לתת משכנתא לדירה מפוצלת.
איך בכל אופן אפשר לקחת משכנתא עבור דירה מפוצלת? האם יש מה לעשות כדי להעלות את הסיכוי להיות מאושרי משכנתא ולא מסורבי משכנתא? והכי חשוב, מהי בכלל דירה מפוצלת? בואו לקבל קצת עזרה בתוך הנושא הלא ברור הזה.
מהי ההגדרה של דירה מפוצלת?
כל דירה שאמורה להכיל מגורים למשפחה אחת אך היא חולקה ליחידות בצורה כזו שכמה משפחות מתגוררת יחד בדירה אחת.
בינתיים מה שקורה, אנשים רבים מחלקים דירות בלי לבקש את האישורים הדרושים ובלי לשלם את חובות המיסוי. הרשויות מעלימות עין מהתופעה. למה יש ביקוש ליחידות? אם פעם כל מי שרק רצה בכך קנה לעצמו דירה, היום אין לכל אחד אפשרות לקנות דירה. זוגות מוכרחים לדור קודם כל בדירה להשכרה ורק אחרי מספר שנים של חיסכון כספי, הם מצליחים להגיע להון עצמי כך שהם יכולים לקנות בעצמם דירה ולפנות את יחידת הדיור לזוג הבא שיבוא לתפוס את מקומם.
החוק שאוסר על חלוקת הדירות, בה במטרה להגן על בעלי הדירות סביב הדירה. כי אם זוג רכש דירה בבניין בן שמונה דיירים, זה לא הוגן שפתאום הם יגלו שהבניין שלהם הוא עם 13 דיירים. ואם תשאלו למי מפריע, הרי שזה מאוד ברור. ביום שהם יבואו לחנות את הרכב שלהם ולא ימצאו חנייה אז כבר הכל ברור…
מה מאפיין משכנתא לדירה מפוצלת?
לכאורה, לבנקים אין בעיה שתחגגו על הדירות שלכם ותנצלו אותן עד המקסימום שאפשר. אלא, שהבנקים לא רוצים לאפשר לכם לקחת משכנתא כאשר ישנן חריגות בנייה. הבנקים, כמה שהם ינסו להיות גמישים, הם לא באמת יתגמשו עם הלקוחות. אם לקוח בנה ללא אישורים, אין שום סיבה שהבנק יקח על עצמו את הסיכון ויאשר לו משכנתא. כי משכנתא על בית עם חריגות עלולה להיות סיכון לקרן.
חריגות בניה לדוגמא – דירות מחולקות ליחידות, מרפסות שהומרו לחדרים סגורים, בניית תקרה גבוהה יותר, גידור של שטח, חריגות באחוזי בניה ועוד. בוא נגיד כך. אם כבר חרגתם מהבנייה ואין לכם דרך לקבל משכנתא, חשוב שתדעו שיש חריגות שבקלות אפשר להחזירן למוטב אך תמיד יהיו גם את החריגות ש"אכלתם אותה". לא רק שלא יאשרו לכם משכנתא אתם גם עלולים לשלם קנסות מאוד לא נעימים על החריגות שלכם.
האם יש בנקים שנותנים משכנתא לדירות מפוצלות? למה הבנקים מסרבים להוציא אישורי משכנתא לדירות מפוצלות?
בואו נבין מהתחלה. הבנק בעצם מביא לכם כסף חינם. אבל הוא לוקח את הנכס שלכם כמשכון וכבטוחה כדי שתחזירו לו את הכסף כפי שהתחייבתם. אם הנכס שלכם שווה 400 אלף ש"ח, לא תקבלו הלוואה של שתי מיליון. מה אנו רוצים להגיד כאן? שאין לבנק אפשרות לתת לכם הלוואה בלי אישורי בניה. כי בלי אישורי בניה הבית לא שווה כמו שאתם חושבים שהוא שווה.
תחשבו על זה שאם הקנסות שעלולים להיות מוטלים עליכם יכולים להגיע גם לסכומים של 300 אלף ש"ח, אז הבנק חושש שלא תצליחו להחזיר לו את המשכנתא כי פתאום יש לכם התחייבויות גדולות יותר מההתחייבויות שידעתם עליהן קודם.
לא רק זאת אלא שאם אתם רוצים לקבל משכנתא על בית ששוויו הוא מיליון ש"ח ופתאום הוא שווה פחות 300 אלף ש"ח בגלל ההיטלים. גם אם תנסו להימלט מתשלום ההיטלים שלכם על ידי החזרת הבית למצבו הקודם, שוב הורדתם את השווי של הנכס, בקיצור זו יכולה להיות ממש בעיה.
מבחינת הבנק, לקוח שחרג מהבנייה הוא לקוח שנוי במחלוקת ויכול להיות שהוא לא הלקוח האידיאלי. וגם אם אישרו לכם משכנתא, אז היא תהיה נמוכה משמעותית מהסכום אותו דרשתם לקבל בקרן המשכנתא שלכם.
יועץ משכנתאות יכול לעזור לכם
אבל כמו שכבר הזכרנו בתחילת הפוסט שלנו, דירות מחולקות הן דבר נפוץ היום ביותר. ולכן, הבנק כן מאשר משכנתאות היום. אם אתם רוצים לעשות את הרושם אותו אתם רוצים לעשות על הבנק, יש לכם אפשרות להשכיר את שירותי יועץ משכנתאות שיציג את הנתונים לבנק בצורה האידיאלית והנכונה ביותר. הוא ימליץ לכם אילו שינויים בדירה אתם יכולים לעשות כדי להבטיח סכום משכנתא גבוהה ככל הניתן. ואיך להימנע מתשלום קנסות מיותרים.
זהירות- שמאי בדרך!
כל עוד אתם בעלי הנכס זה עוד יחסית בסדר, חשוב שתבינו כי ביום שתרצו למכור את הנכס שלכם, אז יתחילו כל הבעיות. כי מסתבר שהרוכשים ירצו לקחת משכנתא כדי לקנות את הבית כדי שהבנק יאשר משכנתא הוא ישלח שמאי לבדוק את הנכס. אין מצב שהשמאי יבוא ויעביר את הנכס המחולק בשתיקה.
לסיכום,
לפני שמחליטים אם לחלק דירה, חשוב מאוד להתייעץ עם מומחי נדל"ן. אל תעשו צעדים פזיזים לפני שאתם בטוחים בעצמכם. אנו בנדל"ן ישראל נשמח לתת לכם את השירות הטוב ביותר, החל מבדיקת נכס ועד לקבלת המשכנתא. כי אין כמו לדעת שהמשכנתא שלכם אצל מומחים.
צרו קשר לקביעת שיחת ייעוץ עם המומחים שלנו
מלאו את פרטיכם לקביעת שיחת ייעוץ לא מחייבת ונציג החברה ייצור עמכם קשר בהקדם