כל ההכנות לקראת פרויקט פינוי בינוי כאן לפניכם
פרויקט פינוי בינוי אינו דומה במשמעותו לאף פרויקט נדל"ן אחר. חשוב להתכונן אליו כיאות ולא לחכות לדקה ה 99 על מנת להתחיל לבצע את כל המטלות הגדולות העומדות על הדיירים או המשקיעים העוברים את הפרויקט הלזה.
כמו בכל הליך פיננסי מורכב, יש לכל דייר זכויות שחשוב שתהיו מודעים אליהן. קראו את הכתבה הבאה ותפעלו בהתאם.
פרויקט פינוי בינוי כמו שכבר אמרנו אינו דומה ולא כמעט לכל הליך בניה אחר, בהרחבת דירה הנעשית באופן פרטי כל השותפים לתהליכים הם הדייר, הקבלן והדייר וכמובן הבנק. בפרויקט פינוי בינוי לעומת זאת, כתוצאה מעלויותיו הענקיות והבלתי נדלות, כולם סבוכים בתוך כולם, הדיירים, היזם, הבנק, החברה, משרד השיכון ו…
שימו לב שכל התנהלות הפרויקט תלויה בבנק המלווה ובתמיכתו. הדיירים מעבירים את ההון העצמי שלהם לבנק, הבנק מנפיק להם ערבות חוק מכר, הבנק מעביר טיפין טיפין את הכסף ליזם לפי קצב הבניה, כך הולכת השרשרת עד להשלמת בניית הפרויקט.
על כן, למען הסדר הטוב, חשוב מאוד לסדר את כל הבירוקרטיות שעלולות לצוף מעל פני השטח בעת ביצועו של פרויקט פינוי בינוי.
ירושות שלא רשומות כראוי, טעויות בשמות בעלי הדירות, או צד ג' המעורב ברשומות המקרקעין, עלולות להיות מנושלות מבעליהן. חשיבות חסרת תקדים יש לרישום כל הדירות כראוי בנסח טאבו כהכנה לקראת הליכי הבנק של שיעבוד המקרקעין טרום הפינוי.
איך "מנקים" את נסח הטאבו?
לפני פרויקט פינוי בינוי חשוב לנקות את הנסח טאבו. אם אתם מהאנשים המסודרים ואינכם מבינים ממה יש לנקות את הנסח טאבו מאחר ורכישת הדירה שלכם נעשתה בצורה הכי בירוקרטית שיש וכל השלבים היו דרך עורך דין. עדיין על מנת למנוע סיכוי קלוש לעוגמת נפש אפשרית יש להתחיל בשלב של ניקוי נסחים, כהכנה לקראת ההליכים המשפטיים. בנושא של ניקוי הנסח טעות אחת עלולה לגרום להפסד מרובה, קחו המלצה שלנו, תנו למומחים שלנו לבדוק עבורכם תקינות נסח הטאבו של הדירה שלכם כך תהיו בטוחים שהכל יעבור בשלום.
מה בקשר לזכויות הבעלים על הדירה?
בלקיחת משכנתא עבור דירה רגילה, המשכנתא הנלקחת היא בסדר גודל של מקסימום 75%, ולעומת זאת, בפרויקט פינוי בינוי, כל הדירות משועבדות לבנק המלווה. הבנק נותן ליזם הלוואה תמורת כל אחת מהדירות בסדר גודל של מיליארד וחצי ₪ לכל הפחות!
ומה בין השעבוד שרשם היזם על הדירה לבין זכויות בעליה?
תארו לכם שחלילה הפרויקט נופל, היזם והקבלן הצהירו על פשיטת רגל והחוב על הדירה נשאר עומד כאילו שלדיירי הבניין אמור להיות מאיפה להחזיר לבנק מיליארד וחצי שקלים.
על מנת למנוע סיפורים מעין אלו יש לדאוג שזכויות הבעלים רשומות כמו שצריך והבטוחות תמורת שיעבוד הנכס יכסו בצורה האופטימלית ביותר את סכום ההלוואה.
אתם נשארים נקיים!
במקרה שהפרויקט קורס, מי שהסתבך מבחינה כספית, אלו הם היזם והקבלן. חוק ערבות מכר, מגן בצורה אופטימלית על דיירי הבניין. אם הינכם דרים בבניין שעבר תחת ידו של יזם שפשט רגל, תהיו זכאים לקבל את כספכם המופסד דרך חוק ערבות מכר. מה נחשב להפסד? הדירה הישנה עליה יש לכם זכויות – את שוויה תקבלו.
כיצד משולמת השכירות למפוני פינוי בינוי?
השכירות היא החלק הקל בכל התהליך. גובה מחיר השכירות לה אתם זכאים, נקבעת על ידי שמאי מוסמך. יש לדעת שאם תקבלו הצעת שכירות יותר יקרה ממה שאתם זכאים לה ותביאו כמובן את חוזה השכירות המפורט אותו נדרש להביא, תקבלו את השכירות הגבוהה מבניהם.
השכירות אמורה להיות משולמת נטו על ידי הגוף המלווה ולא להיות מוחזרת. מה שאומר שאינכם אמורים לשלם את השכירות ואחר כך לקבל החזר כספי. אלא, כל ריבעון (פחות או יותר) תקבלו בפעימה אחת את הכסף של השכירות לרבעון הקרוב. כמובן, יש לשים לב שההסכמים הנוגעים לשכר הדירה לא יקבעו בפני עצמם אלא יצמדו למדד מחירי הדירות.
כמה נקודות חשובות שכדאי לשים לב אליהן:
- יחד עם עזיבתכם את הבית כחוק כלים שלובים, תעזבו גם את כל התשלומים השונים כמו ארנונה, מים וחשמל וכל שאר הוצאות הנכללות בקטגוריית הוצאות הדירה. כמובן שכל זה רלוונטי עד לחזרה למגוריכם בדירה החדשה שתקבלו לאחר הבינוי.
- קשישים או בעלי כל מוגבלות אחרת, יש להם את כל האפשרות לדרוש את מה שחשוב להם למען נוחיותם, בנוגע לבחירת הדירה החדשה בגמר הבניה.
לסיכום:
אם אתם עומדים בשלבים מוקדמים של פרויקט פינוי בינוי, קחו בחשבון שיש לכם הרבה שיעורי בית ומטלות חשובות לבצע, על מנת לעבור את הפרויקט בצורה המושלמת ביותר.
רוצים עזרה בלקיחת המשכנתא שלכם? אתם יזמים ואתם מחפשים מימון לפרויקט שלכם? הגעתם למקום הנכון. צרו עימנו קשר. המומחים שלנו בעלי קשרים ענפים עם כל הבנקים, תוכלו להרוויח מכך משכנתאות והלוואות זולות יותר. אל תישארו מאחור. פנו למומחים בתחום.
