כמה מס רכישה תשלמו על דירה שקיבלתם במתנה?

הענין החל בעסקת קומבינציה בה מכרו שני בעלי קרקע חלק מזכויותיהם במקרקעין ליזם, שבתמורה לזאת התחייב לבנות על שטח מקרקעין שנשאר בבעלותם ולתת לכל אחד מהם 16 דירות מגורים בנויות. לאחר החתימה על החוזה העבירו בעלי הקרקע את זכויותיהם מכוח ההסכם לבני משפחה, במתנה וללא תמורה כספית.

הדיון התפתח לגבי גובה מס הרכישה שחייבים לשלם בני המשפחה שקיבלו את הדירות במתנה. מדרגות המס לענין זה מבדילות בין רכישת דירת מגורים ראשונה, לרכישת דירת מגורים להשקעה או לרכישת זכות במקרקעין שאינה מוגדרת כ"דירת מגורים."

עפ"י חוק מיסוי מקרקעין, סעיף 9, הרוכש דירת מגורים יחידה (דירת מגורים – דירה המשמשת למגורים או מיועדת לכך, גם אם היא עדיין באמצע בניה, ובלבד שיש לגביה התחייבות של המוכר לסיים את הבנייה), יהנה מהקלות מס משמעותיות בשיעור של 0% מס רכישה, 3.5% ו- 5% עד לתקרה של 5,338,290 שקל; מעבר לסכום זה הוא ישלם 8% ו- 10% מס רכישה. 

לעומת זאת, אדם הרוכש דירה להשקעה, יאלץ לשלם מס רכישה בשיעור של 8% כבר מהשקל הראשון. אבל, ברכישת זכות במקרקעין שלא מסווגת כ'דירת מגורים' שיעור המס החייב הוא 6% משווי העסקה, עם אופציה להפחתת המס ל – 5% בלבד, אם בתוך שנתיים מתאריך הרכישה התקבל היתר בנייה של לפחות דירת מגורים אחת במקרקעין.

ומה הקונפליקט?

בפועל, העותרים דיווחו על המתנה שקיבלו כעל "רכישה" של זכות במקרקעין שלא מסווגת כ'דירת מגורים,' ולכן ביקשו לשלם מס רכישה בשיעור של 5%. הבקשה נדחתה ע"י מנהל מיסוי המקרקעין שקבע כי לפי סעיף 9 לחוק, העסקה נחשבת כרכישה של 'דירת מגורים'.

מכוח זה חייב את העותרים במס רכישה בשיעור גבוה יותר של 8%.

לטענת העותרים, לפי לשון החוק רכישת דירה שבנייתה לא הושלמה נחשבת ל'דירת מגורים' רק כשהמוכר מתחייב לסיים את הבניה. ומשום שבמקרה הזה נותני המתנה, "המוכרים", לא התחייבו להשלים את בניית הדירות, הנכס לא נחשב 'לדירת מגורים,' אלא לזכות אחרת במקרקעין המחייבת בשיעור מס נמוך של 6% או 5%. מנגד, הבהיר מנהל מיסוי המקרקעין שההגדרה של 'דירת מגורים שבנייתה עוד לא הסתיימה,' אינה דורשת דוקא התחייבות של המוכר לסיום הבנייה, אלא כל התחייבות של צד שלישי. אם כן, לפי גישתו, השאלה עתה היא האם בעת ביצוע העסקה היתה התחייבות לסיים את הבנייה? אם כן, לטענתו של מנהל מיסוי מקרקעין התחייבות זו חלה גם על מקבלי המתנה, יחד עם יתר הזכויות במקרקעין.

ועדת הערר דחתה את הדברים וקבעה כי הפרשנות להגדרת 'דירת מגורים' לעניין מס רכישה הינה הצפי לשימוש העתידי בזכות במקרקעין הנרכשת לצורך מגורים. ולכן נכללת בזה גם "דירה על הנייר." במקרה הנדון קיבלו העוררים במתנה זכות במקרקעין עם שלל התחייבויות וביניהן גם התחייבות של היזם לתת דירת מגורים בנויה. לו יצויר שהיזם לא היה עומד בהסכמים ולא היה מסיים את בניית הדירות בכפוף לחוזה עסקת הקומבינציה, הרי שהיתה לעוררים אפשרות לתבוע אותו. משמע שזו התחייבות שניתנת לאכיפה. לכן, קבלת הזכויות במתנה אינה רלוונטית לעצם העניין, הרי אדם שקונה 'דירה על הנייר' מלקוח שקנה

דירה כזו ישירות מהקבלן יטען כי לא קנה דירת מגורים, שכן המוכר לא התחייב לו לסיים את הבניה… כמובן שגישה זו אינה מתאימה לבית המשפט.

ההחלטה של ועדת הערר הגיונית אם כן, אולם במפתיע, בדיון של אקרמן, לגבי מכירה של "דירת מגורים על הנייר" בקבוצת רכישה, ועדת הערר הסיקה מסקנה אחרת ובהתאם לה יש צורך בהתחייבות של המוכר דווקא, ובלעדיה המכירה אינה נחשבת למכירה של דירת מגורים לענין מס רכישה. 

יותר מכך: במקרה ההוא הסתמכה ועדת הערר על פסיקה קודמת של בית המשפט העליון בעניין לנגר, שם נרכש מגרש עם שלד של דירת מגורים, והרוכש התחייב להשלים את הבניה תוך חצי שנה. לכן המוכר ביקש לשלם מס רכישה בשיעור של דירת מגורים. אולם בית המשפט העליון קבע אז, כי ההתחייבות לסיום הבניה אמורה להיות של המוכר ולא של הרוכש, כדי להפוך את הנכס ל'דירת מגורים.' בחוק ישנה פסיקה דומה נוספת, המעלה תמיהה האם מבדילים בין קניה של בניין על הנייר לקניה של דירה על הנייר למרות שדירה היא חלק מבניין?

 תוצאות לא חד משמעיות

בעניין לסמן ועדת הערר הגדירה היטב את מדרגות המס, להוציא רכישות חריגות כמו דירות יוקרה: הרי ששיעור המס הנמוך ביותר יחול על קניית דירת מגורים יחידה; שיעור גבוה יותר ברכישת זכות במקרקעין שהיא לא דירת מגורים; ושיעור מס גבוה עוד יותר בקניית דירת מגורים נוספת על דירה קיימת. כלומר: בכל פעם ההחלטה הינה קשורה לאופי הרכישה.

באופן כללי, ההחלטה באה לטובת רוכשי דירות על הנייר מקבלן שזו להם דירה בודדת, ומקשה על רוכשי דירות שכבר יש להם דירות אחרות בישראל. בכל מקרה, בענין הנדון – אם אתם רוכשים דירה, הדירה לא תחשב כקנייה של זכות אחרת במקרקעין והיא תחוייב בשיעור מס גבוה.

מה שברור הוא, שכדאי שהחוק ידבר בשפה אחת הן לגבי דירה על הנייר והן לגבי בניין על הנייר, אולם נראה כי בכל מקרה, בשל חילוקי הדעות בנושא, בשלב כזה או אחר תגיע הסוגיה לבית המשפט העליון, כדי שיכריע בין העמדות המנוגדות.